Актуально на октябрь 2026 года.
Класс склада в России не прописан ни в одном законе, ГОСТе или своде правил. Это рыночная классификация, которую придумали консультанты по коммерческой недвижимости, чтобы арендатор, брокер и банк одинаково понимали, о каком здании речь. Юридической силы у буквы нет. В договоре аренды работают только цифры: высота, нагрузка на пол, число доков, температура зимой.
Кто придумал классы складов
Самая известная шкала принадлежит Knight Frank. В описании классификации компания пишет, что до конца 2004 года формализованной классификации складов на российском рынке не существовало. Knight Frank предложила четыре класса: A с подклассами A+ и A, B с подклассами B+ и B, а также C и D. Критерии в ней почти целиком технические. Местоположение в класс не входит, хотя авторы прямо называют транспортную доступность одним из главных факторов при выборе склада (классификация Knight Frank, PDF).
В 2022 году российский офис Knight Frank вышел из глобальной сети и стал работать под брендом NF Group. Сейчас классификацию складов пересматривают несколько консультантов вместе. В декабре 2024 года NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers и Commonwealth Partnership, участники Moscow Research Forum (MRF), объявили об обновлении классификаций складов и объектов light industrial. По данным BFM.ru, прошлая версия для складов выходила в 2020 году, а новые документы обещали представить рынку в 2025 году. В MRF пояснили, что подробные критерии описывают только классы A и B, а здания, которые им не соответствуют, относятся к классу C или ниже (CRE).
Есть ещё документ для банков, которые оценивают склады как залог: «Методические рекомендации по классификации объектов складской недвижимости». Их рекомендовал к применению комитет по залогам и оценке Ассоциации банков России, протокол от 13.12.2019. Рекомендации описывают классы A+, A, многоэтажный A и B (текст рекомендаций, PDF).
Цифры в таблицах ниже взяты из этих двух опубликованных документов. Итоговую редакцию MRF с порогами по классам мы в открытом доступе не нашли, поэтому её не пересказываем. Если брокер ссылается на «новую классификацию», попросите сам документ.
Таблица: здание, высота и пол
Основа таблицы взята из классификации Knight Frank. Где рекомендации Ассоциации банков России 2019 года строже, их цифра стоит в скобках с пометкой «рек.». В исходной таблице Knight Frank часть пунктов отмечена как необязательная, поэтому склад с одним недостающим пунктом брокер всё равно может назвать классом B+.
| Класс | Здание | Высота потолка | Пол |
|---|---|---|---|
| A+ | Одноэтажное, металлоконструкции и сэндвич-панели, прямоугольное | Не менее 13 м (рек.: 12 м) | Ровный бетон с антипылевым покрытием, не менее 5 т/м² (рек.: 7 т/м², сверхплоский), уровень 1,2 м от земли |
| A | То же | Не менее 10 м (рек.: 12 м, от 10 м допустимо) | Антипылевое покрытие, не менее 5 т/м² (рек.: 6 т/м²), уровень 1,2 м |
| B+ | Одноэтажное, новое или после реконструкции | От 8 м | Антипылевое покрытие, не менее 5 т/м², уровень 1,2 м |
| B | Одно- или многоэтажное, новое или после реконструкции; в многоэтажном грузовые лифты от 3 т | От 6 м (рек. тоже 6 м) | Асфальт или бетон без покрытия (рек.: ровный бетон, от 4 т/м²) |
| C | Капитальное производственное здание или утеплённый ангар | От 4 м | Асфальт, бетонная плитка или бетон без покрытия |
| D | Подвалы, объекты гражданской обороны, неотапливаемые цеха и ангары | Не задана | Не задан |
Таблица: колонны, ворота, пожарные системы, тепло
| Класс | Сетка колонн | Ворота и доки | Пожарные системы | Температура |
|---|---|---|---|---|
| A+ | Шаг от 12 м, пролёт от 24 м | Док с уравнительной платформой не реже 1 на 500 м² (рек.: 1 на 800 м²) | Сигнализация и автоматическое пожаротушение (рек.: спринклеры) | Регулируемая (рек.: не ниже +16 °C при минус 35 °C на улице) |
| A | Шаг от 9 м, пролёт от 24 м (рек.: 12 и 24 м) | 1 док на 1 000 м² | Сигнализация и автоматическое пожаротушение | Регулируемая |
| B+ | Не задана | 1 док на 1 000 м² | Сигнализация и автоматическое пожаротушение | Регулируемая |
| B | Не задана (рек.: шаг и пролёт от 6 м) | Пандус для разгрузки (рек.: доковые ворота) | Сигнализация и пожаротушение | Отопление |
| C | Не задана | Ворота на нулевой отметке, пандус | Сигнализация и пожаротушение | Отопление |
| D | Не задана | Не заданы | Сигнализация и пожаротушение | Без отопления |
Для классов A+ и A в классификации Knight Frank есть и требования к участку: огороженная охраняемая территория, площадки для отстоя и разворота фур, близость к крупным магистралям. Плотность застройки для A+ указана 40-45% участка, для A и B+ 45-55%. В рекомендациях банков для A+ и A ширина зоны маневрирования перед доками не менее 36 м, а для ворот под углом 45° не менее 28 м.
Что эти цифры значат для арендатора
Высота потолка
Высоту меряют по низу ферм или других конструкций, а не по коньку крыши. От неё зависит, сколько ярусов стеллажей поместится. В корпусе А «Яруса» 10 м до низа ферм, и там стоят стеллажи в 5 ярусов. При 6 м с паллетами высотой около 1,5 м обычно выходит 3 яруса. Подробный расчёт ярусов есть в статье как рассчитать площадь склада.
Пример: сколько стоит паллетоместо при разной высоте
Возьмём условный блок 1 000 м² со стеллажами и проходами под ричтрак. По схеме из статьи о площади склада на 240 м² помещается 72 паллеты в одном ярусе, то есть около 0,3 паллеты на 1 м². На 1 000 м² это примерно 300 паллет в ярусе. При 3 ярусах выйдет около 900 паллетомест, при 5 ярусах около 1 500.
Если аренда стоит 520 ₽/м² в месяц, блок обойдётся в 520 000 ₽. Делим на паллетоместа: около 578 ₽ за место в месяц при 3 ярусах и около 347 ₽ при 5 ярусах. Высокий склад может выйти дешевле в пересчёте на паллету даже при более дорогом метре, если товара хватает на верхние ярусы.
Пол
Антипылевое покрытие нужно, чтобы бетонная пыль не садилась на коробки и не забивала технику. Нагрузка в т/м² важна для высоких стеллажей: стойка передаёт вес всех ярусов на маленькую опорную пластину. Пол на уровне 1,2 м от земли близок к высоте пола в кузове фуры, поэтому погрузчик въезжает в кузов через док без пандуса.
Доки и ворота
Док с уравнительной платформой выравнивает перепад между полом склада и кузовом. Чем больше доков на 1 000 м², тем меньше машин стоит в очереди. Ворота на нулевой отметке нужны для малотоннажных машин и разгрузки сбоку. Если вам привозят товар на «Газелях», спросите про такие ворота отдельно.
Температура
«Регулируемый температурный режим» в классификации не означает конкретных градусов. Что хранить при +5 °C, а что при +16 °C, разобрано в статье про температурный режим хранения. Нужные градусы записывайте в договор цифрами.
Какой класс нужен малому бизнесу
Критерии класса A рассчитаны на большие потоки: стеллажи под 12 м, док на каждые 500-1 000 м², площадки для очереди фур. Если у вас 60-400 паллет и одна-две поставки в неделю, вы будете платить за высоту и доки, которыми почти не пользуетесь. Обычно хватает класса B или B+. Решение лучше принимать по задаче, а не по букве.
| Задача | На что смотреть | Обычно хватает |
|---|---|---|
| Паллетное хранение до 400 паллет, 1-2 фуры в неделю | Доки или ворота под фуру, высота от 8 м, отопление | B+, B |
| Ежедневные отгрузки, кросс-докинг, много машин | Число доков, площадка для фур, круглосуточный режим | A, B+ |
| Стройматериалы в мешках, металл, сезонный товар | Нагрузка на пол, ворота на нулевой отметке, цена | B, C |
| Коробки для маркетплейсов, штучный отбор | Чистый пол, свет, тепло, место под упаковку | B+, B |
| Продукты, косметика, бытовая химия с требованием к температуре | Стабильная температура зимой и летом | B+ с отапливаемой зоной, A |
Если вы не хотите арендовать площадь целиком, класс здания вам почти не важен. При ответственном хранении вы платите за паллетоместо, а высоту, доки и технику обслуживает оператор.
Почему «Ярус» относится к классу B+
Склад «Ярус» по рыночной классификации относится к классу B+. Корпус А отапливаемый, 4 200 м², высота до низа ферм 10 м, зимой +12…+18 °C. Корпус Б холодный, 2 800 м², 8 м. Пол с антипылевым покрытием держит 5 т/м². В корпусе А 10 доков с уравнительными платформами, в корпусе Б 4 дока и ещё 2 ворот на нулевой отметке.
По шкале Knight Frank корпус А по высоте, полу и докам дотягивает до класса A. Мешают две вещи. Рекомендации 2019 года ориентируют класс A на 12 м и требуют не ниже +16 °C в морозы, а в корпусе А зимой держат +12…+18 °C. Второй корпус холодный и ниже, 8 м. Комплекс в целом честнее называть B+. Схема корпусов и характеристики собраны на странице о складском комплексе.
Что проверить на просмотре
Чек-лист осмотра склада
- Высота до низа ферм, балок, труб и светильников. Измерьте лазерным дальномером в нескольких точках.
- Пол: трещины, выбоины, пыль на ладони после касания. Нагрузку в т/м² попросите показать в техническом паспорте здания.
- Доки: сколько их, работают ли уравнительные платформы, есть ли герметизаторы ворот. Попросите опустить и поднять платформу.
- Ворота на нулевой отметке, если вам возят товар малотоннажными машинами.
- Подъезд: развернётся ли фура, где она будет ждать разгрузки, нет ли ограничений по въезду.
- Температура зимой. Спросите, сколько градусов было в январе, и запишите режим в договор.
- Кровля: следы протечек на полу и потолке, пятна на стенах.
- Пожарная сигнализация и пожаротушение: есть ли спринклеры над вашей зоной, когда систему последний раз обслуживали.
- Охрана, видеонаблюдение, порядок доступа ваших сотрудников вечером и в выходные.
- Что входит в ставку: отопление, охрана, уборка территории, электричество. В «Ярусе», например, отопление и охрана включены, электричество оплачивается по счётчику.
- Кто сдаёт помещение: собственник или арендатор, есть ли у него право на субаренду.
Частые ошибки при выборе по классу
- Верить классу из объявления. Любой собственник может написать «класс A». Проверяйте параметры по таблице выше.
- Арендовать высокий склад без стеллажей. Высота 12 м без стеллажей даёт столько же места, сколько 4 м.
- Забыть про зимнюю температуру. В холодном корпусе дешевле, но жидкости, клей и краска могут замёрзнуть.
- Не учесть очередь на доках. Если док один на 2 000 м², в сезон машины будут ждать, а простой перевозчик выставит вам в счёт.
При подписании договора аренды впишите в описание помещения четыре цифры: высоту до низа ферм, нагрузку на пол, число доков и температуру зимой. О цифрах спорить проще, чем о букве класса. Подобрать блок под ваш товар можно на странице аренды склада.
Источники
- Knight Frank, «Классификация складских помещений» (PDF)
- Методические рекомендации по классификации объектов складской недвижимости, Ассоциация банков России (PDF)
- BFM.ru: консультанты MRF обновят классификацию складов, 6 декабря 2024
- CRE: Консультанты классифицируют склады и LI
- Деловой Петербург: Knight Frank Russia сменит название на NF Group
Сайт и статьи сделаны студией Ашехай. Компания «Ярус» вымышлена, а факты в статье проверены по первоисточникам на октябрь 2026. Студия Ашехай